―第2部 確定利付き証券 【5】

2011年10月24日

P177 正しい投資原則 (1)


以上、

過去10年間における不動産金融の落とし穴について、
詳しく分析したが、

そこから将来の投資の指針となる、
いくつかの有益な原則を引き出すことができるだろう。


まず、

一家族用住宅の場合、

一般に、

賃貸料は、
発行された抵当債券の仲介者を通さず、

モーケージ所有者から、
直接、
住宅の所有者に引き渡される。


しかし、

そうした住宅の担保となる、

不動産保証モーケージ(Guaranteed Mortgage)や、
不動産抵当参加証書(Mortgage-Participation Certificate)、

などについては、

モーケージ会社(不動産抵当金融会社)が仲介に入る。


この種の債券に投資する場合、
投資家は、
次の点に注意しなければならない。


最近の実際原価や、
不動産専門家が評価する不動産の適正な価格、
に示されているように、

不動産の価値が、
借入金を60%も上回ることは、
もはや起きないだろう。


こうした不動産の実際原価や適正価格は、
これまでの投機的なインフレ価格よりは、
かなり低い水準に落ち着くだろう。


―という事実である。



こうした点を考慮すれば、

不動産の現在価値をベースとした、
抵当債券の価格も、
大幅に下方修正されなければならない。


一般の不動産抵当債券は、
新築アパートやオフィスビルの、
一番抵当権を担保としたものである。


このため、

まず、

投資家としては、

この点を十分に認識して、
不動産の評価額には一切とらわれず、

当該不動産の実際原価が、
抵当債券価格を、
少なくとも50%上回るような銘柄を選択すべきである。


2番目には、

空き部屋による収入減と、
建物の老朽化に伴う賃貸価値の減少分を、
十分に踏まえた、
予想損益計算書を作成すべきである。


この損益計算書では、

既発債を徐々に償却するための、
減債基金を積み立てるように、

収入から減価償却費を控除した利益の安全余裕率を、
支払い金利の、
少なくとも2倍は持たせるべきである。







参考♪



a_rise at 03:54|PermalinkComments(0)TrackBack(0)
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